馨香书院 通过搜索各大小说站为您自动抓取各类小说的最快更新供您阅读!

1929年股市大崩盘,整个美国经济陷入到萧条时期,房地产市场也进入了严冬腊月,全美房价平均下跌31%,而恢复到萧条前的水平又花去了美国足足19年的时间。

在大萧条之前,房屋贷款的主要来源是银行,一般是三十年期限。但和银行负债的配置(通常都是短期)相比起来,这个年限实在是太高了。所以一般的商业银行要求房屋贷款借入者在五年到七年左右就开始还款,这种做法如今依然存在。

如果世道良好,经济增长,收入上升,这种贷款给人带来的压力并不算大。但在世道凋敝,经济萎靡的情况下,贷款人只能放弃提前还款,这使得贷款违约。而一旦发生违约,这些房产将被银行收回拍卖,导致整个市场供应量过剩,反过来又导致房价的进一步下跌,形成一个死循环。

因为商业银行的这种特性,使得它们不能真正成为房贷市场的主力军。在这种情况下,美国政府于1934年通过国家住房法案,成立了联邦住房管理局(FHA),以政府的名义为满足条件的贷款者提供房屋贷款的担保,即FHA向有工作、以自住为目的、低首付的贷款人提供房屋贷款担保,让他们能够从银行中借入房屋贷款。

但即使是以国家的名义作为担保,但银行间资产和负债时间上的错配问题依然没有办法得到有效解决,于是在1938年,美国政府再次出手,成立了房利美公司。

房利美公司成立之初的目的,是为了收购银行手头上的FHA担保贷款,因为这样一来,银行就可以从房利美公司里获得流动性。这样一来,困扰银行的流动性问题就迎刃而解。房屋购买者获得了贷款,银行获得了流动性,双方皆大欢喜。

因为房利美是联邦政府机构(此时),获取的资金来自联邦政府收益,并没有商业银行的融资成本,因此在利率方面极具竞争力。很快,房利美和FHA联手创造了一项重大革新:30年固定利率贷款。

虽然这部分贷款的利率比一般贷款的利率稍高,但对于贷款人的绝佳好处是:他们不用再担心来自市场上的利率风险,不用担心房价价格的上涨或是下跌,因为每个月只需要固定的付出,他们就能够获得心仪的房屋。因此从1938年到1968年期间,美国房地产市场蓬勃发展,住房拥有率从44%上升到64.3%,这其中就有房利美和FHA莫大的功劳。

然而房利美作为联邦政府机构的历史到1968年就戛然而止,因为在这一年越南战争达到了高潮,而美国国内的反战声音也一浪高过一浪。美国人民不愿意看到自己的小伙子远去地球的另一端平白无故地丢掉性命,自然也不愿意为军队支出买单。而为了继续筹集庞大的军费,维持在南亚地区的军事开销,当时的美国政府选择卖掉了房利美。

为了防止房利美一家做大,两年后美国政府又成立了另外一家专门收购FHA担保贷款的公司,即房地美。从此,两家堪称是房地产市场的终极巨头开始了几乎是不受控制的大肆扩张,因为他们有着政府的隐形担保,融资成本也远远低于竞争对手,所以发展异常迅猛。

1970年,“两房”的业务不再局限于收购FHA担保贷款,开始进军那些没有担保的银行房屋抵押贷款。

1971年,房地美率先发行房屋抵押贷款证券,1981年,房利美跟进。

1992年,房利美成为全美最大房屋抵押贷款证券发行商,同年美国国会要求“两房”增加对中低收入者的支持。

1999年,“两房”开始逐渐减低贷款要求,涉足高风险的贷款市场。

2003年,“两房”共发行近2万亿美元的房屋抵押贷款证券,相当于当年美国债券市场总额的10%。

2004年,“两房”被查出存在重大会计违规,均瞒报数十亿美元的利润,一时间引起轩然大波。当时两家公司的管理层遭遇大清洗,但这一举动并没有让这两家公司充分警醒。

2005年开始,“两房”开始加速进入高风险市场,购买了市场上大量次级抵押贷款债券,直到07年8月份,次级抵押贷款债券的炸弹爆发。

……

作为两家巨无霸公司,“两房”为市场提供房屋抵押贷款的流动性,再将收购来的抵押贷款打包成自身的债券出售或者持有,以两者间的利差作为赢利点。它们持有或者担保着的住房贷款占据整个美国抵押贷款市场的42%,达到了天量的5万亿美元。在另外一方面,“两房”发行超过4.5万亿美元的债券,使得它们在负债和资产方面总共牵扯到接近10万亿美元的资金。

从07年的8月份开始,随着次级房屋抵押贷款债券危机的爆发,“两房”手头上持有的大量次级房屋抵押贷款债券价格下跌,经营状况转盈为亏。到二季度,“两房”公布的亏损额度达到了65亿美元和27亿美元。

在这种情况下,从08年的3月24日,FHA开始向“两房”注资,增持超过1000亿美元的抵押贷款债券,试图帮助“两房”恢复流动性,从而向美国房地产市场注入新的活力和信心,但情况并没有因此得到好转。

这章没有结束^.^,请点击下一页继续阅读!

喜欢大时代之金融之子请大家收藏:(www.xinxiangsy.com)大时代之金融之子馨香书院更新速度全网最快。

馨香书院推荐阅读: 我和美艳女上司我能升级万物气运:开局扮演孙悟空,横扫无敌女教师升迁笔记都市王者归来少年风水局狂神奶爸重生之乡野贤农从仙尊开始的美食帝国从直播开始成为神级设计师从废柴赘婿开始都市之绝世兵王我的系统是日记本我是东京电视台台长重生三十岁系统生意做到外星球乡村神仙朋友圈重生都市仙帝我要莽穿娱乐圈让你拍宣传片,没让你拿奥斯卡娱乐:演员的自我修养范建明李倩倩豪门战神:我既王战神狂婿重生之投资人生脑海带着一扇门逍遥军医超级黑洞系统都市狂婿归来重生之激昂青春萌娃的无敌奶爸上门仙医中医许阳超级黄金戒文娱巨星从练习生开始重生之神极兵王奶爸无双捡到个绝色老婆逍遥小村长最强女婿狂婿废少重生归来龙皇武神重返激情年代学霸之寻常故事开局签到:养成五个姐姐道士上门当赘婿我的前任全是巨星都市:开局和董事长父亲互换身份龙门废婿
馨香书院搜藏榜: 极品妖孽村医scp:我大佬身份被美女曝光极品保镖我们的根我的冰山总裁未婚妻天尊殿桃源小神医桃花村小神医上门龙婿叶辰萧初然摆地摊赚了一百亿重生之超级大地主极品美女爱上我我其实不想出名直播算命:水友你要喜当爹啊!梦起香江兵王在花都重生2003:改变人生最佳女婿异能神医在都市重生之投资人生四世之第一部无敌,从仙尊奶爸开始能预见未来的我只想刷怪少年医圣重生之枭雄崛起从非诚勿扰被灭灯开始系统让我去修仙不良之谁与争锋小农民修真我来地球做赘婿我家的大明郡主平步青云黑道邪皇美女的全能神医赘婿是兵王我的终极同学极品至尊赘婿都市之我是创世神我的七个姐姐天姿国色不败战神不当舔狗:前女友找上门混世小神医绝世大公子娱乐全人类直播:门的另一边玩命挑战给爷爷烧纸,地府被我玩坏了打工人之火锅小哥极品小财神我的刁蛮女上司
馨香书院最新小说: 地窟求生:开局食物增幅三十倍再启仙途热搜第一:叫你捡漏你开挂啊带着爸妈去上班四合院里的老中医汽车公司?不,是国货之光百元求生:从潘家园捡漏开始娱乐:别联系了,真不熟从重生开始合租浪在娱乐圈我的夫妻关系竟能数据化四合院里的唯一老实人我靠吹牛发家致富武侠之父好莱坞制作我的金融帝国文娱:让你唱歌,你搁这作法?我写的娱乐文被杨老板看到了放弃留学,我打造了世界第一名校怪物食堂重生之娱乐风暴硅谷大帝韩娱之隔世斑斓韩娱之kpopstar首富后才知是反派平行空间巅峰公子重生之快意纵横重生之亿万富翁都市透视眼贴身护美贴身妖孽软玉温香极品调教都市无敌特种兵特种兵痞在校园冰帝校园行极品男人都市护花高手极品鉴定师全能保镖总裁大人进错房少年枭雄重生之无悔人生纨绔邪神校园纨绔特工邪情公子极品黑道太子倾城宝藏贴身美女攻略